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企業の生き残り戦略として、あるいは事業拡大を目的として、人やお金が最もダイナミックに動くイベントが「合併」といえるでしょう。事業拡大の場合には、ライバル関係にあった同業者が手を組み、ときには新しいジャンルへ進出するため、技術やノウハウを持つ企業を取り込み、さらなる発展を目指すのです。
また、近ごろでは、ベンチャー企業を中心に、株式市場に上場して大企業に買収されること(バイアウト)を最終目標にする経営者も少なくありません。
大型のM&Aはニュースで大きく報道される一方、資金に余裕がある様々な経営者も水面下でM&Aの可能性を探っています。そのM&Aを陰から支えているのが不動産鑑定士だという事実はご存知ですか?
M&Aには、ひとつの大きなルールがあります。財務会計基準機構が策定している「企業統合にかかる会計基準」は、企業の合併・買収を持ちかける側は、その相手方企業が保有している資産を時価評価することを求めています。
相手方企業そのものや保有する不動産や有価証券、負債状況などを徹底的に洗い出す「企業の身体検査」のようなものです。M&Aを実行する前に行う、企業の状況や資産に対する調査活動のことを「デューデリジェンス」といいます。
デューデリジェンスには、人事・法務・財務・ビジネス・環境・ITなど、様々な側面から行われますが、不動産鑑定士がサポートするのは財務デューデリジェンスに必要な企業保有不動産の評価活動です。
たとえば、バブル期に高値で購入した不動産が大幅に値下がりし、売却するタイミングを失って手放さずに保有していれば、それが「含み損」になっているかもしれません。企業の隠れた負担や欠陥に気づかないまま合併や買収を実行して、それが後々になって企業経営に悪影響を及ぼせば、取り返しが付かない事態にもなりかねません。
買収を行うとして、そもそもいくらで買うべきなのかを決定するにも、M&A後の事業計画を立案するのにも、まずは 、買収相手の企業の資産状況を正確に把握しなければなりません。多くの企業にとって、資産に占める不動産の割合はおおむね高く、そこに不動産鑑定士の専門性が活かされています。


事業承継と不動産鑑定

経営を退き、家族や優秀な取締役を後継者に指名して、事業を承継させるときにも、やはり「自社の財務デューデリジェンス」が重要となります。企業資産の時価を正確に把握しておくために、保有不動産の鑑定評価も求められます。
自社の資産状況を正確に把握できているからこそ、計画的な事業承継に早期着手することができるのです。
事業承継は、ひとつの会社の経営基盤を切れ目なく移転させる大変な作業なので、目の前の経営判断に追われ、つい後回しにしてしまいがちです。しかし、後回しにしていると、先代社長の死去により、会社財産の相続が発生し、経営者でない家族との間でも、企業資産や自社株式が共有関係になり、資産の所有関係が著しくこじれてしまいます。
自社株式や企業資産は、できるだけ速やかに後継の経営者に移転させ、後継者以外の家族には、事業用以外の資産を遺贈するようにして遺留分の問題をあらかじめ解消しておくなど、早めの対策が肝要となります。
スムーズな事業承継の裏側では、たいてい、不動産鑑定士の鑑定業務が支えているものです。


現物出資と不動産鑑定

会社の立ち上げ時に、株主や社員が、、金銭ではなく不動産などの資産で出資することがあります。
このような現物出資では、会社経営の初期に必要な資産をいちはやく直接的に確保できる利点があります。しかし、現物出資された物の価値を実際よりも高く評価すれば、会社には株式発行価額に満たない資産しか存在しないことになります。
会社の経営基盤は初めから揺らぎますし、それだけの資産があると信じて融資などを行った債権者も裏切られることになります。
よって、現物出資では目的物の価値を慎重かつ正確に鑑定することが求められますし、、裁判所が選任した検査役によるチェックも義務づけられます。
ただ、その目的物が不動産であれば、不動産鑑定士が鑑定していれば、裁判所が関与する手続きが簡略化されるメリットがあります。

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